Services – RD3C

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Production des fiches de référence
Évaluation des améliorations privatives
Création du Registre des améliorations privatives
Assurer la mise à jour de la valeur assurable (coût de reconstruction)
Assurer la mise en place du Fonds d’autosuffisance

Production d’une étude du fonds de prévoyance
Création d’un carnet d’entretien
Émission des recommandations et des priorités
Accompagnement et gestion opérationnelle

Selon le code civil du Québec, les syndicats de copropriété légalement constitués ont l’obligation légale de constituer un fonds de prévoyance, c’est-à-dire, un fonds strictement réservé aux réparations, entretiens et remplacements majeurs du bâtiment.

Gestion des travaux correctifs
Remplacements et réparations majeures

Dans les dernières années, les mandats au sein de plus de 250 copropriétés nous ont mené à aider nos clients sur le plan opérationnel, notamment la gestion physique de leurs immeubles. Grâce aux liens de confiance créés, nous avons pris en charge la gestion des travaux correctifs, de remplacements et de réparations, en faisant de la qualité notre priorité.

Nous prenons en charge les syndicats en collaborant avec les personnes responsables pour les mettre à jour dans leurs obligations légales, redorer l’intégrité de leurs immeubles, gérer les risques (contrôler les primes d’assurances) et redonner de la valeur aux unités.

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Loi 141

Cette loi vient impacter de façon majeure les syndicats de copropriété. C’est pourquoi il est important que les administrateurs et/ou gestionnaires de copropriété procèdent à sa mise en œuvre dans la copropriété dès que possible (avant le 15 avril 2022). Le syndicat devra prévoir une mise à jour annuelle de cette loi.

D’emblée, nous pouvons définir la loi 141 comme étant un nouveau partage des responsabilités au niveau de l’assurance. Comme vous le savez, le syndicat doit être assuré pour les parties commues de la copropriété, mais depuis l’entrée en vigueur de cette loi (13 juin 2020), le syndicat doit avoir également une couverture d’assurance pour les parties privatives tels qu’elles étaient à l’origine. La base des unités privatives fait référence généralement aux condos type ou aux différents modèles que le promoteur offrait à la vente, sans extras ni options.

En conséquences, les syndicats de copropriété ont l’obligation de décrire leur parties privatives afin d’en informer l’assureur du syndicat. Ainsi, les syndicats doivent donc produire ou faire produire des fiches de référence (document légal reconnu pour décrire les parties privatives de la copropriété).

Les copropriétaires devront par la suite identifier leurs améliorations privatives à partir de la fiche de référence correspondante à leur unité. C’est ici que l’on doit prendre conscience de l’importance des fiches de référence, car c’est à partir de celles-ci que les copropriétaires identifieront leurs améliorations privatives. Ainsi, le syndicat à la responsabilité d’avoir des documents légaux (fiches de référence) claires et précises afin d’éviter ou risquer d’induire en erreur ses copropriétaires.

Notez que les copropriétaires sont les seuls responsables des améliorations privatives présentes dans leur unité. De plus, les copropriétaires qui ont acheté des unités déjà restaurées ont (par défaut) endossé les améliorations effectuées par les copropriétaires précédents. Une amélioration privative peut être : une option prise à la construction, des extras pour des matériaux, des ajouts/retraits à l’unité et/ou des remplacements des composants d’origine.

Nous recommandons aux syndicats qu’ils maintiennent un Registre des améliorations privatives de la copropriété qu’ils mettront à jour annuellement. Rappelons que le syndicat a également la responsabilité, en vertu de certaines dispositions du Code Civil, de s’assurer que les améliorations apportées dans les unités par les copropriétaires n’altèrent pas le risque du bâtiment. Par le registre, le syndicat doit garder un œil sur l’ensemble des modifications apportées aux unités ainsi que la qualité/conformité des installations. Par le registre, le syndicat démontre à son assureur qu’il contrôle son risque au niveau des améliorations privatives.

Par ailleurs, le syndicat doit faire évaluer, à tous les 5 ans, la valeur de reconstruction de la copropriété (aussi appelée la valeur assurable). Seuls les évaluateurs agréés peuvent produire et signer ce type de rapport d’évaluation. Il est recommandé de transmettre une copie de ce rapport à l’assureur du syndicat.

Le syndicat doit également constituer un fond d’autosuffisance dans ses réserves financière. Ce fond doit être équivalant au montant de la plus haute franchise d’assurance du syndicat, en négligeant les primes d’inondation et de tremblements de terre. Ce fond servira, en cas de réclamation, à payer la franchise d’assurance.